Exclusiva inmobiliaria en Colombia: qué es, qué contrato se firma y cómo conseguirla

Qué es una exclusiva inmobiliaria

Es el acuerdo por el que el propietario encarga la venta o el arriendo de su inmueble a una sola inmobiliaria durante un plazo determinado, a cambio de una comisión que se paga solo si la operación se cierra. Sin exclusividad, el mismo apartamento puede estar en cuatro inmobiliarias y en el aviso del propio dueño: nadie invierte en él, el precio se desordena entre portales y el propietario termina cerrando con quien más bajó la comisión.

En Colombia el documento suele llamarse contrato de corretaje, encargo de venta o de arriendo, o contrato de prestación de servicios de intermediación inmobiliaria. Lo que lo hace "exclusiva" es el pacto de exclusividad: el propietario se compromete a no comercializar el inmueble por otra vía, ni siquiera por su cuenta, mientras dure el contrato.

Qué marco legal aplica en Colombia

• Código de Comercio, artículos 1340 a 1346 (corretaje). El corredor pone en contacto a las partes y tiene derecho a la remuneración cuando el negocio se celebra gracias a su intervención. Si el contrato no fija la comisión, se aplica la costumbre del lugar: de ahí la importancia de pactarla por escrito.
• Ley 820 de 2003. Regula el arrendamiento de vivienda urbana (contrato, canon, incrementos, terminación) y la actividad de las inmobiliarias que administran arriendos, que deben estar matriculadas ante la autoridad local. No regula el encargo de venta.
• Lonjas de propiedad raíz y Fedelonjas. Publican tarifas de honorarios de referencia y modelos de contrato. No son obligatorias, pero son el estándar que los jueces y los clientes conocen.
• Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011). Cuando el cliente es un particular, las cláusulas abusivas (renovaciones automáticas ocultas, penalidades desproporcionadas) pueden declararse ineficaces.
• Ley 1581 de 2012. Los datos del propietario exigen autorización previa e informada. El teléfono que publicó en Fincaraíz o Mercado Libre para vender no es un canal para ofrecerle tus servicios.

Este artículo es informativo. Revisa tu contrato con un abogado o con la lonja de tu ciudad.

Qué debe incluir el contrato de exclusividad

1. Identificación completa del propietario, con acreditación de la propiedad (certificado de tradición y libertad reciente), y de la inmobiliaria.
2. Inmueble: dirección, matrícula inmobiliaria, área, linderos, situación de gravámenes, administración y servicios al día.
3. Operación y precio: venta o arriendo, precio de salida o canon, y margen autorizado de negociación.
4. Pacto de exclusividad: el propietario no comercializará el inmueble por otra inmobiliaria ni por su cuenta durante el plazo; si cierra con un cliente presentado por la inmobiliaria, paga la comisión.
5. Plazo: tres a seis meses, con prórroga expresa por escrito.
6. Honorarios: porcentaje, base, IVA, momento de pago (firma de la escritura o del contrato de arrendamiento) y cláusula de cola para clientes presentados durante el contrato que cierren después.
7. Obligaciones de la inmobiliaria: plan de comercialización, portales, fotos, cartel, filtro de interesados, informes periódicos.
8. Terminación: causales, preaviso y liquidación si el propietario retira el inmueble antes de tiempo.
9. Autorización de tratamiento de datos conforme a la Ley 1581 y, si el propietario lo acepta, para comunicaciones posteriores.

Cómo convencer a un propietario directo de firmar en exclusiva

El propietario que anuncia en Fincaraíz o Mercado Libre ya decidió vender o arrendar sin inmobiliaria. No lo convencerás con "trabajamos su sector". Lo convencerás enseñándole trabajo antes de que firme:

El canal también importa. Escribe por la mensajería del portal con un enlace a tu propuesta; el propietario la abre cuando quiere y, si le interesa, te deja su teléfono. Así cumples la Ley 1581 y llegas con la propuesta ya leída. Es lo que hace la propuesta rastreada de InmoQR: sabes cuántas veces la abrió antes de llamar.

Errores que hacen perder la exclusiva

• Aceptar un precio fuera de mercado "para que firme". Tres meses después nadie ha visitado y el propietario te culpa a ti.
• Prometer un plazo de venta. Promete trabajo y mide: visitas, interesados, escaneos del cartel, contactos.
• Firmar sin certificado de tradición y libertad. Descubrir un embargo en la notaría es perder la operación.
• Prórroga automática escondida. El Estatuto del Consumidor la tumba y el propietario se va enojado.
• Desaparecer tras la firma. El informe semanal es la mejor defensa de la exclusiva y el mejor argumento para la siguiente.

Preguntas frecuentes