Contrato de exclusiva inmobiliaria en México: qué es, qué debe incluir y cómo conseguirla

Qué es un contrato de exclusiva inmobiliaria

Es el contrato de intermediación por el que el propietario encarga la venta o la renta de su propiedad a una sola inmobiliaria durante un plazo determinado, a cambio de una comisión que se paga solo si la operación se cierra. Sin exclusiva, el mismo inmueble puede estar en cinco inmobiliarias a la vez: nadie invierte en él, el precio se desordena y el dueño acaba vendiendo por su cuenta o con quien bajó más la comisión.

En México el documento recibe nombres distintos según la zona y la asociación: contrato de intermediación, de corretaje, de prestación de servicios inmobiliarios, carta de exclusividad. El nombre importa menos que el contenido: lo que lo hace "exclusiva" es la cláusula por la que el propietario se compromete a no comercializar el inmueble por otra vía, ni siquiera por su cuenta, mientras dure el contrato.

Qué marco legal aplica en México

• Código Civil (federal y de cada estado) y Código de Comercio. El contrato se encuadra como mediación o comisión mercantil: la inmobiliaria se obliga a buscar comprador o arrendatario y cobra si lo consigue. La forma escrita no siempre es obligatoria, pero sin ella es casi imposible cobrar la comisión si el dueño cierra por fuera.
• Leyes estatales de prestadores de servicios inmobiliarios. Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Querétaro, Estado de México y otros estados exigen que el asesor o la inmobiliaria tengan licencia o registro para intermediar, y algunas regulan el contenido mínimo del contrato. Comprueba la ley de tu estado antes de usar un modelo de otro.
• PROFECO y contratos de adhesión. Cuando el cliente es un particular, la Ley Federal de Protección al Consumidor aplica. Las cláusulas abusivas (penalizaciones desproporcionadas, renovaciones automáticas sin aviso) pueden anularse. Un contrato claro y equilibrado se defiende; uno leonino, no.
• LFPDPPP. Los datos del propietario (nombre, teléfono, correo, datos del inmueble) exigen aviso de privacidad. Y el teléfono que publicó en un portal para vender no es un canal para ofrecerle tus servicios.

Este artículo es informativo. La regulación cambia por estado; revisa el contrato con un abogado o con tu asociación (AMPI, por ejemplo).

Qué debe incluir el contrato de exclusiva

1. Identificación completa del propietario (y acreditación de que lo es: escritura, boleta predial) y de la inmobiliaria, con su licencia o registro estatal si aplica.
2. Inmueble: dirección, datos registrales, superficie, situación de gravámenes y adeudos.
3. Operación y precio: venta o renta, precio de salida y margen autorizado de negociación.
4. Exclusividad: el propietario no comercializará el inmueble por otra inmobiliaria ni por su cuenta durante el plazo; si lo vende por fuera a un comprador presentado por la inmobiliaria, paga la comisión.
5. Plazo: tres a seis meses es lo habitual, con renovación expresa, nunca automática y silenciosa.
6. Comisión: porcentaje, base (precio de cierre), IVA, momento de pago (firma de escritura o de contrato de arrendamiento) y qué pasa si el comprador llega después de terminado el contrato (cláusula de cola, normalmente 60 a 90 días).
7. Obligaciones de la inmobiliaria: plan de comercialización, portales, fotos, cartel, informes periódicos. Es lo que justifica la exclusiva.
8. Terminación: causas, aviso previo y qué se liquida si el dueño retira el inmueble antes de tiempo.
9. Aviso de privacidad y, si el dueño lo acepta, consentimiento para comunicaciones posteriores.

Cómo convencer a un dueño directo de firmar en exclusiva

El dueño que anuncia en Inmuebles24, Propiedades.com o Mercado Libre ya decidió vender sin inmobiliaria. No lo convencerás con "trabajamos tu zona". Lo convencerás enseñándole trabajo antes de que firme:

El canal también importa. Escribe por la mensajería del portal con un enlace a tu propuesta; el dueño la abre cuando quiere y, si le interesa, te deja su teléfono. Así respetas la LFPDPPP y llegas con la propuesta ya leída. Es exactamente lo que hace la propuesta rastreada de InmoQR: sabes cuántas veces la abrió antes de llamar.

Errores que hacen perder la exclusiva

• Aceptar un precio de salida fuera de mercado "para que firme". Tres meses después nadie ha visitado y el dueño te culpa a ti.
• Prometer un plazo de venta. Promete trabajo y mide: visitas, interesados, escaneos del cartel, contactos.
• Firmar sin acreditar la propiedad ni revisar gravámenes. Descubrirlos en la notaría es perder la operación y la comisión.
• Renovación automática escondida. PROFECO la tumba y el dueño se va enfadado.
• Desaparecer tras la firma. El informe semanal es la mejor defensa de la exclusiva y el mejor argumento para la siguiente.

Preguntas frecuentes